本文摘要：【编者按】房企减免又增利今年以来，房地产调控之后依法。

【编者按】房企减免又增利今年以来，房地产调控之后依法。从上市房企公布的数据来看，多数房企的营收和利润仍在快速增长，经常出现了减免又增利的情况。这其中的原因是什么？从资本结构来看，超强六成的房企资产负债率还在持续上升，诸多房企的资产负债率早已多达了80%，融资上有何调整？随着调控的了解和融资放宽，低周转或许是可行之道。

但对于低周转策略，行业也经常出现了有所不同观点。近期，上市房企相继发布半年报。

从已透露的数据来看，大部分房企袭港较好的中期业绩，减免又增利沦为主流。一些房企的利润率经常出现回落，反映出有较强的盈利能力和外用风险能力。

第一军团中，万科在上半年的营收超过1060亿元，同比快速增长51.8%，归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比快速增长24.9%。刚经历工程事故风波的碧桂园，某种程度构建营收和利润的快速增长。规模可观的第二梯队，也构建较好的业绩，且从管理层的表态来看，其对规模的野心依然不存在。

但曾倍受尊崇的高周转策略，行业早已经常出现有所不同观点。碧桂园已明确提出，宁可减慢一些发展速度，追根溯源地全面提高管理水平。而越秀地产、中南建设等企业则指出，低周转依然是适应环境市场竞争的最重要策略。

减免又增利截至目前，第一军团的四家房企中，万科、碧桂园皆发布了半年报。碧桂园在上半年构建营收1318.9亿元，同比快速增长大约69.7%，同期的毛利和净利增幅则分别超过104.6%和94.9%。融创和恒大公布了半年业绩预告片。恒大预计利润规模同比大幅度提高，税后净利润增幅在125%以上，核心业务净利润增幅在100%以上。

融创则回应，上半年营收增幅将多达200%，公司享有人不应占到利润增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年更进一步提高。这种变化突显了公司的盈利能力强化。在公布中报的房企中，这种情况并不少见。

其中，利润率回落沦为普遍现象。上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%，比上年同期的35.0%有显著提高。其中，研发物业毛利率由32.6%提高为48.6%；投资物业（还包括酒店经营）毛利率由63.5%下降至66.6%。其他房企中，中南建设房地产业务的毛利率24.35%，比去年同期下降6.68个百分点。

旭辉的毛利率为33.7%，核心净利润率则为13.3%，皆低于去年同期。值得注意的是，这是在很多城市实施禁售政策的背景下获得的业绩。

在禁售政策严苛的一线城市，很多房地产项目不仅无法获得利润，销售都沦为难题。上海易居研究院智库中心总监贤迈进向21世纪经济报导回应，有所不同企业的拿地策略有所不同，有些企业虽遭遇禁售，但其土地是在前几年提供的，成本比较较低。此外，如果企业将焦点布局在调控政策过于严苛的城市，某种程度也不会有较好的利润空间。过去几年，房地产业的平均值利润率呈现上升的趋势，到2017年，部分企业的利润率已开始回落。

中信建投研究发展部指出，未来这一情况未来将会之后提高。根据中信建投研究发展部的测算，2016年和2017年，新建房地产项目的拿地价占到销售价的比重皆多达38%，到2018年急剧下降至18.33%，甚至显著高于2015年29.42%的水平。这意味著今年房地产项目的平均利润空间有所不断扩大。

其中，二线城市的情况显著好于一线城市。之所以经常出现这种情况，是因为房企拿地理性化，倒逼土地出让价格渐趋合理，近期土地流拍、流标现象激增乃是证明。该机构指出，这早已逐步影响到销售利润率，并有可能造成公司的利润率和ROE经常出现一定提高。低周转之辩虽然半年业绩广泛向好，但有所不同规模、类型的房企，心境也大不相同。

8月21日上午，万科开会半年业绩不会，整场业绩不会的焦点在管理体制和多元化业务上，丝毫未提规模的话题。刚经历工地事故风波的碧桂园，则在中报中自我反省，称之为宁可减慢一些发展速度，追根溯源地全面提高管理水平。另一类不托规模的企业，是早就构建转型、执着规模或许决意的公司。

今年上半年，SOHO中国利润（不不含投资物业的评估电子货币）大约为15.3亿元，同比下跌大约144%。但同期，权益股东不应占到营业额大约10.93亿元，比上年同期的39.82亿元大幅度下降。SOHO中国董事长潘石屹回应，比起规模和利润，更加在乎需要持续地把我们的经验和市场管理的东西持续地发展下去。相比之下，尽管调控深化，部分区域经常出现降温预期，第二梯队依然对规模抱着有野心。

今年上半年，旭辉的销售规模超过660亿元，同比快速增长40%。如能已完成全年1400亿的销售目标，最近两年旭辉的填充增长率将相似100%，沦为低快速增长房企的代表。旭辉集团主席林中在业绩会上回应，未来三四年我们还是可以维持这种速度。

在三四年后规模充足大时，旭辉就不会把速度敲得更加务实一点。林中的底气在于，今年旭辉享有2600亿元的可销售货值，截至6月末，旭辉的土储建面超过4040万平方米。

今年上半年，龙光地产构建合约销售354.7亿元，同比增长率超过84%，并将全年销售目标由660亿元下调至700亿元。由此，龙光地产把三年的填充增长速度从30%提升到了50%。

龙光地产首席财务官兼任继续执行董事赖卓斌在业绩会上谈及这一调整，指出这个目标是较为不俗的。龙光的底气某种程度在于可观的土储，据透漏，龙光未来三年内的可售货值有4200多亿。当时拿地的时候，成本掌控是很好的，换言之就算按禁售买，依然有合理的利润，所以我们是不具备公里/小时条件的。

但随着调控的了解和融资渠道的放宽，必需提升周转速度，才能有效地消化这些库存。就在碧桂园反省低周转，并明确提出减慢速度时，这种策略依然大有市场。

越秀地产副董事长、总经理及继续执行董事林昭远就回应，越秀地产还将减缓资金的回笼速度，其中还包括减缓项目研发速度、提升周转率、减缓销售现金转往等等策略。中南建设的管理层某种程度指出，低周转不等同于质量问题，从市场竞争角度来看，低周转是适应环境市场竞争的。贤迈进回应，过度执着低周转不会引起诸多问题，对其展开反省很有适当。

但在调控步步加码的形势下，低周转仍将是很多企业的战略自由选择。特别是在对于规模导向的中型房企来说，未来一段时间，低周转不会之后作为企业的主要策略而用于。

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